執筆・編集：株式会社東和エンジニアリング

マンションの給排水管工事を検討するときは、「どの配管を工事の対象にするのか」を整理する必要があります。その際、対象の配管が共用部と専有部のどちらに当たるのかが話題になることがあります。

共用部・専有部の区分は、建物ごとの管理規約や図面などを確認して整理する事項です。「立管だから」「枝管だから」という配管の名称だけで決めず、その建物の資料をそろえ、管理会社などの確認先へ問い合わせましょう。この記事では、管理組合が確認を進めるための手順と記入表をまとめます。所有区分、費用負担、決議の要件について結論を示すものではありません。

配管の名称だけで区分を決めない

同じ「排水管」や「給水管」でも、建物の構造や配管の経路、管理規約の定め方によって扱いが異なる場合があります。配管の呼び方や設置されている場所の印象だけで整理すると、工事の対象範囲や住民への説明に食い違いが生じるおそれがあります。

まずは、判断の根拠となる資料が手元にあるかを確認します。資料がそろっていない段階では、区分を推測で書き込まず、「確認中」として残しておきます。

最初に、その建物の資料をそろえる

確認に使う資料は、建物ごとに保管状況が異なります。次の資料について、有無と保管場所を整理しましょう。

管理規約・関連する規定
共用部分・専有部分について、その建物でどのように定められているかを確認するための資料です。最新の版かどうかもあわせて確認します。
図面
給排水管の経路や系統、設置位置を確認するための資料です。工事を検討している配管が図面上のどこに当たるかを照らし合わせます。
修繕履歴
過去に工事・交換を行った配管の場所と範囲が分かる記録です。当初の図面から変更されている箇所がないかを確認します。
調査結果
配管の調査を行っている場合は、確認した位置と範囲が分かる報告書などを用意します。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでも、図面、修繕履歴、調査診断結果が計画を検討する際の資料として挙げられています。工事の対象を整理するときにも、これらの資料を照らし合わせると、確認すべき点が見えやすくなります。

配管ごとに、確認状況を記入する

工事を検討している配管を一つずつ書き出し、資料で確認できたことと、まだ確認できていないことを分けて記録します。次の表は、管理組合が整理するための記入例の項目です。

共用部・専有部を確認するための記入表
記入する項目記録する内容
対象の配管給水管・排水管などの種類と、棟・階・系統・住戸などの位置。
図面上の位置参照した図面の名称と、配管が示されている箇所。
管理規約の該当箇所参照した規約の版と、関係すると考えられる条文や記載。
修繕・調査の記録過去の工事や調査で、この配管に関する記録があるか。
確認状況確認先から回答を得た、確認中、資料が見当たらない、のいずれか。
確認先と回答問い合わせた窓口、回答日、回答の内容。

資料の読み取りに迷う箇所は、管理組合だけで結論を出さず、確認先へ質問する事項として残します。

確認先へ問い合わせるときの質問

管理会社など、建物の管理に関わる窓口へ確認するときは、資料と記入表を添えて、次のような点を質問します。

  • 検討している配管は、管理規約上どのように扱われるか
  • 判断に使う資料として、ほかに確認すべきものがあるか
  • 図面と現在の配管の状態が異なる可能性がある箇所はあるか
  • 過去の工事で、配管の経路や範囲が変更されている記録はあるか
  • 費用負担や手続きについて、どこへ確認すればよいか

費用負担や決議に関わる事項は、建物の規約や状況によって異なります。必要に応じて、適切な確認先に相談しましょう。

整理した内容を、工事の相談につなげる

記入表がまとまったら、工事について相談する際に、対象として検討している配管と、確認済みの事項・確認中の事項を分けて伝えます。区分の確認が終わっていない段階でも、その旨を伝えれば、現在分かっている情報から相談を進められます。

  • 建物の所在地と用途
  • 工事の対象として検討している配管と、その位置
  • 図面・管理規約・修繕履歴・調査結果の有無
  • 確認先から回答を得ている事項と、確認中の事項
  • 配管の状態について気になっていること

配管の状態が分からない場合は、調査から相談することもできます。具体的な工事の範囲や方法は、建物の構造や配管の状態を確認して検討します。

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東和エンジニアリングは、給水管・排水管の工事や、内視鏡による配管内カメラ調査に対応し、現場調査をもとに施工プランを作成しています。ご相談の際は、建物の所在地、検討している配管の範囲、図面や修繕履歴・調査結果の有無を、分かる範囲でお知らせください。

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この記事の出典

東和エンジニアリングの公開事業案内と給排水・衛生設備工事、給排水管老朽度調査の案内、国土交通省が公開する長期修繕計画作成ガイドラインに関する資料を確認して作成しました。記入表と質問は、管理組合が資料と確認状況を整理するための編集上のチェック項目です。共用部・専有部の区分、費用負担、決議の要件について判断を示すものではありません。